Gayrimenkul Hukuku

GAYRİMENKUL HUKUKU

Gayrimenkul Hukuku, arazi, arsa, ev, daire, apartman vb. taşınmaz mallarla ilgili mevzuatları kapsar. Bu bağlamda tapu davası, istihkak davaları, kira davaları, kamulaştırma davaları, izaley-i şuyu davaları gayrimenkul dava konuları arasında yer almaktadır.
- Tapu Davaları: Gayrimenkul Hukuku davaları arasındaki tapu davaları, tapu tescil veya tapu iptali gibi dava türlerini kapsar. Hukuka aykırı düzenlemelerde tapu davaları açılarak mağduriyetin engellenmesi sağlanır. Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülen tapu davaları, avukat vekaletiyle yürütülebilir.
- İstihkak Davaları: Gayrimenkul Hukuku dava konularından istihkak davalarında taşınmazın haksız ihlali söz konusudur. Yine Asliye Hukuk Mahkemelerine açılan davalarla takip edilir.
- Kamulaştırma Davaları: Gayrimenkul Hukuku davaları arasındaki kamulaştırma davaları, özel mülk ve arazilerin fiyatının belirlenerek kamulaştırma işlemlerine yapılan itirazları kapsar. Belediye ve kamu kurumlarına karşı açılabilir.
- Kira Davaları: Kiracı ya da mal sahibi tarafından açılan kira davaları, kira bedeli veya tahliye sebebiyle oluşan uyuşmazlıkları çözer. Kira sözleşmesine uymayan her iki taraf da birbiri hakkında bu davayı açabilir.

• İzaley-i Şuyu Davaları: Ortaklı taşınmaz mallarda ortaklığın sonlandırılması için açılan davalardır. Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılabilir. Satış ya da taksim yoluyla ortaklık bitirilebilir.

Gayrimenkul Hukuku alanında avukatlar; tapu işlemleri, gayrimenkullerin kiralama sözleşmelerinin düzenlenmesi, alım-satım sözleşmelerinin hazırlanması, eser sözleşmesi, ayni, şahsi hak tesisi sözleşmeleri, imar projelerinin çevre mevzuatına uygunluğunun denetlenmesi, gayrimenkul finansman incelemesi, yabancıların mülk edinmesi, ipotek sözleşmelerinin denetlenmesi ve düzenlenmesi süreçlerinde hukuki destek vermektedir. Ayrıca;

• Tapu iptali ve tescil davaları,

Tasarrufun iptali davaları,
Sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklar nedeniyle açılan alacak davaları,
Kira bedeli tespit davaları,
Kira arttırma davaları,
Tahliye davaları,
Müdahalenin men’i davaları,
Zilyetliğin korunmasına ilişkin davalar,
Ecrimsil davaları,
İpotek ve rehin davaları,
Geçit hakkı davaları,
Kar irtifakı davaları,
Ortaklığın giderilmesi ve yolsuz tescilin düzeltilmesi gibi davalar da

Gayrimenkul Hukuk alanındadır.

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Tapu iptali ve tescili davası; kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz düzenlendiği iddia edilen tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesi için açılır. Tapu iptali davası, taşınmazın aynına, yani mülkiyet hakkına ilişkin bir dava olduğundan, mahkeme hükmü kesinleşmeden icra edilemez.

Tapu iptal ve tescil davası, ayni hakkı ihlal edilen kişinin mülkiyet hakkını temin eden en önemli dava türüdür. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi 1 nolu Ek Protokol, tüm sözleşmeci devletlere mülkiyet hakkı ihlal edildiğinde bireye etkin koruma mekanizmaları

sağlanmasını zorunlu kılmaktadır. Bu nedenle, mülkiyet hakkı ihlalleri iç hukuk yolları ile giderilmediği takdirde AİHM’e bireysel başvuru yapılması mümkündür.

Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?

Taşınmaz mülkiyetine ilişkin tüm davalar ile tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydında taşınmazın mülkiyet hakkı sahibi olarak gözüken kişiye karşı açılır. Kayıt malikinin ölü olması halinde ise tapu iptal ve tescil davasının malikin mirasçılarına yöneltilmesi gerekir.

Tapu iptal ve tescil davası ile birlikte tapu kaydında yer alan üçüncü kişiye ait ayni veya şahsi bir hakkın ortadan kaldırılması da talep edilirse, tapu kaydındaki hak sahibine de ayrıca dava açılması gerekir. Örneğin; ipotek, önalım hakkı, tapuya şerh edilmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, sükna hakkı vs. gibi ayni veya şahsi hakların da terkini talep ediliyorsa, lehine bu haklar tesis edilen kişiler aleyhine de dava açılmalıdır.

Olağanüstü zamanaşımı nedeniyle açılacak tapu tescil davaları, ilgili tüzel kişilik ve hazine aleyhine birlikte açılmalıdır (TMK md.713/3). Örneğin, bir köyün sınırları içerisinde bulunan taşınmazı nizasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, hem Köy tüzel kişiliğine hem de hazine aleyhine tapu tescil davası açmalıdır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?

Tapu iptali davası, tüm gayrimenkul davaları gibi taşınmazın bulunduğu yerde açılır (HMK md.12). Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir. Taraflar anlaşarak davanın kesin yetkili yer mahkemesi dışında bir mahkemede görülmesini sağlayamazlar.

Tapu iptali ve tescili davası, asliye hukuk mahkemesinde açılır (HMK md.2/1). Taşınmazın vasfı, büyüklüğü, değeri vb. gibi özellikleri ne olursa olsun davaya bakmakla görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

Tapu iptal ve tescil davası dilekçesinde taşınmazın kayıt bilgileri ile arazideki durumu ve olayın özelliklerine göre yapılan işlemdeki hukuka aykırılıklar açık bir şekilde anlatılmalıdır. T apu kayıtları, kayıtlara dayanak teşkil eden belgeler ile birlikte dava dosyasına getirtileceği için doğru bilgi zaman kaybını azaltacaktır. Tapu iptali davası dilekçesinde özellikle hangi hususlarda bilirkişi incelemesi talep edildiği, keşif işleminde veya tanıklar dinlenirken nelere dikkat edilmesi gerektiği vurgulanmalıdır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Nedenlerle Açılır?

Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
Vekalet görevinin (vekillik yetkisinin) kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve

tescil davası,
İmar uygulamasından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davası,
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası.

Yolsuz Tescil Nedir?

Ayni haklar tescille doğmakla beraber, tescilin bir hüküm ve sonuç meydana getirmesi için

geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir. Çünkü, hukuk sistemimizde tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik” diğer bir anlatımla “sebebe bağlılık” prensibi esas alındığından bu prensip uyarınca tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanması zorunluluğu bulunmaktadır. Bu husus, TMK’nın 1024. maddesinin ikinci fıkrasında “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde açıklanmıştır. Yasa maddesindeki bu tanımdan da anlaşılacağı üzere gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir.

Belirtilmelidir ki yolsuz tescil bir üst kavramdır. Yolsuzluk, tescil talebinde bulunan kişinin fiil ehliyetine veya tasarruf yetkisine sahip bulunmaması, tescile dayanak teşkil eden işlemin (satış, bağış vb.) şekil, irade sakatlığı, sahte vekâletnameyle veya vekâletnamede belirtilen yetkilerin aşılması suretiyle gerçekleştirilmesi, aynı taşınmaza ait birden çok tapu kaydı bulunması (çifte tapu kaydı) ya da tapu ve kadastro memurlarının kasıtlı davranışları veya hataya düşmeleri gibi çeşitli sebeplerden kaynaklanabilir.

Tescilin yolsuz olması hâlinde, tescil işlemi gerçek hak sahipliğini ve hakkın kapsamını göstermez. Bu tür bir tescil yolsuzluğu nedeniyle sonuç doğurmaz. Diğer bir anlatımla geçerli bir sebebe dayanmayan tescil veya terkin işlemi taşınmaz üzerindeki ayni hakkın durumunu etkilemez ve böyle bir durumda gerçek hak sahipliğinde herhangi bir değişiklik meydana gelmez. Ancak, tapu sicilindeki bir kaydın gerçek hak durumunu yansıtmayıp, sadece şekli bir değer taşıması hâlinde, tapu sicilinin kendisinden beklenen fonksiyonu yerine getirmesi imkânı ortadan kalkar.

Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m. 1025/1). (YHGK-K.2020/477).

Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapuda taşınmazın devri işlemini yapan herkesin devir anında temyiz kudretine ve fiil ehliyetine sahip olması gerekir (MK md.9). Medeni Kanuna göre temyiz kudreti; bireyin davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırt edebilme gücüdür. Örneğin; kişinin 18 yaşından küçük olması, devir sırasında sarhoş olması, akıl zayıflığı olması, yaşlılık veya bunlara benzer sebeplerden herhangi biriyle akla uygun hareket etme yeteneğini kaybetmiş kişi fiil ehliyetine sahip değildir.

Fiil ehliyetine sahip olmayan kişinin yaptığı gayrimenkul satış işlemleri ve tapuda gayrimenkul devirleri hukuka aykırı olup tapu iptal ve tescil davasına konu olmaktadır.

Hemen belirtmek gerekir ki, MK md. 15’te de belirtildiği üzere, ayırtım gücü (temyiz kudreti) olmayan kişinin geçerli bir iradesi de bulunmadığından, yapacağı işlemlere sonuç bağlanamaz, temyiz kudreti olmayan kişi ile işlem yapan karşı tarafın iyiniyetli olması o işlemi geçerli kılmaz (Yargıtay 1.HD- Karar: 2016/2135, 11.06.1941 tarih 4/21 Sayılı Yargıtay İBK).

Ehliyetsizlik nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davasında, tapu devir işleminin hukuka aykırı olup olmadığı şu şekilde araştırılır (Yargıtay 1.HD Karar: 2016/4228):

Öncelikle tarafların gösterdiği tüm deliller toplanarak tapu iptal ve tescil davası dosyasına getirtilir.
Taraf tanıkları dinlenirken ehliyet olgusuna ilişkin ayrıntılı, açıklayıcı, doyurucu

somut bilgiler alınır.

Ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ilişkin tüm tıbbi belgeler dava dosyasına

getirilerek incelenir. Ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ait doktor raporları, hasta

gözlem (müşahede) kağıtları, reçeteler, film grafiklerinin tamamı getirtilmelidir.
Ehliyetsizlik ve temyiz kudretinin yokluğu; yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk gibi salt biyolojik nedenlere değil, aynı zamanda bilinç, idrak, irade gibi psikolojik unsurlara da bağlı olduğundan, akıl hastalığı, akıl zayıflığı gibi biyolojik ve buna bağlı psikolojik nedenlerin belirlenmesi, hakimlik mesleğinin dışında özel ve teknik bilgi gerektirir. Bu nedenle, kişinin işlem yapmaya ehliyetli olup olmadığına dair bilimsel tıbbi bir rapor alınmalıdır. Özellikle Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Dairesi kişinin ehliyet durumuna ilişkin tıbbi rapor hazırlama konusunda

uzmandır.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle yapılan tapu devir işlemleri hukuka aykırı olup, bu şekilde yapılan işlemlerin yarattığı mağduriyetler tapu iptal ve tescil davası ile giderilir.

Kendisine vekaleten işlem yapma yetkisi verilen vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etmek zorundadır. Vekalet veren kişiye zarar verecek işlem ve davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.

Vekil ile vekalet veren arasında yazılı bir “vekalet sözleşmesi” varsa taraflar arasındaki ilişkinin ve vekaletin kapsamı bu sözleşme hükümleri dikkate alınarak belirlenir. Vekil ile vekalet veren arasında herhangi bir sözleşme yoksa vekaletin kapsamı, görülecek işin niteliğine göre belirlenir ( BK md.504/1). Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği

hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa bile vekil her zaman vekalet verenin iradesine ve çıkarlarına uygun hareket etme yükümlülüğü altındadır (Yargıtay 1. HD-Karar: 2016/2002). .

Vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimsenin dahi belirtilmesi, vekile dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil sorumlu olur.

Vekilin hukuka aykırı bir eylem ve işlemiyle vekalet verene ait bir gayrimenkulü devraldığını bilen veya olayın özelliklerine göre bilmesi gereken “üçüncü kişi alıcı” aleyhine tapu iptal ve tescil davası açılır. Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan üçüncü kişi olan alıcı, iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar (4721 sayılı MK’nın md.3). Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi, üçüncü kişi alıcı iyiniyetli ise bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Sahte Vekaletname ile Taşınmaz Devri ve Tapu İptali

Sahte vekaletname ile yapılan taşınmaz devirleri hukuken geçersizdir. Kayıt maliki sahte vekaletname ile yapılan devre karşı her zaman tapu iptali davası açabilir. Ancak, taşınmazı sahte vekaletname ile devralan kişi söz konusu taşınmazı üçüncü bir kişiye devrederse, MK md. 1023 gereği üçüncü kişinin “iyiniyetli” taşınmaz iktisabı korunur (Yargıtay 1.HD -

Karar: 2014/18305). Kanunun iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. İyiniyetin varlığı asıl olduğuna göre, alıcı üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu kanıtlama yükümlülüğü eski tapu maliki olan davacıya düşer (TMK md.6) (Yargıtay 2. HD - 2015/4019 Karar, 2015/363 Karar, 2014/25332 Karar).

Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz (TMK md. 1024). Medeni Kanun’a göre, yolsuz tescili “bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi” başkaca bir delile gerek duyulmadan kötüniyetli addedilir. Üçüncü kişinin yolsuz tescili “bilen veya bilmesi gereken kişi” olup olmadığı şu olgular dikkate alınarak değerlendirilir:

Tarafların tapu devrinden önce birbirini tanıyıp tanımadıkları,
Akrabalık ilişkileri,
Ticari ve ekonomik ilişkiler,
Tarafların yaşadığı yer ve bu nedenle oluşan sosyal ilişkiler

• Tapu devir bedeli ve tarihi.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Muris muvazaası, diğer deyişle mirastan mal kaçırma; mirasçılarının sahip olduğu miras hakkını ortadan kaldırmak üzere miras bırakan tarafından yapılan hileli işlemlerdir. Muris muvazaası en çok miras bırakanın tapuda kendi adına kayıtlı taşınmazları üçüncü kişilere devretmesi yoluyla meydana gelmektedir.

Miras bırakanın hileli gayrimenkul devirleri tapu iptal ve tescil davasına konu olmaktadır. Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında çözülmesi gereken hukuki sorun miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırma iradesiyle hareket edip etmediğinin tespitidir.

Miras bırakan mirasını paylaştırırken hoşgörü ile karşılanabilecek makul oranlarda farklılıklar yaratarak paylaşım yapabilir. Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davasında; miras bırakanın denkleştirme yapıp yapmadığı ve mal paylaşımının hakkaniyete uygun bir paylaşım olup olmadığı aşağıdaki ölçütler kullanılarak tespit edilir (Yargıtay 1.HD-Karar: 2016/5445):

Miras bırakandan tüm mirasçılarına intikal eden tüm taşınır, taşınmaz ve haklar araştırılır. Tapu kayıtları ve varsa öteki delil ve belgeler ilgili kurumlardan getirtilir.
Yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimleri, olayların olağan akışı vb. gibi hususlar dikkate alınarak miras bırakanın yaptığı işlemin mirastan mal kaçırma amacı taşıyıp taşımadığı araştırılır.
Mirasbırakanın tapu devri yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı incelenir.
Tapuyu mirasbırakandan devir alan tarafın gayrimenkulü alım gücünün olup olmadığı araştırılır.
Gayrimenkulün satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki farkın ne olduğu tespit edilmeye çalışılır.
Miras bırakan, mirasçı ve taşınmazı devralan üçüncü kişi arasındaki sosyal ve beşeri ilişkiler incelenir.
Her bir mirasçıya geçirilen malların ve hakların nitelikleri ve değerleri hakkında uzman bilirkişiden rapor alınarak miras bırakanın amacının paylaştırma mı yoksa mal kaçırma mı olduğu tespit edilmeye çalışılır.

Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil davası

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir gayrimenkulü davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, gayrimenkule ait mülkiyet hakkının kendi adına tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir (TMK md.713/1).

Tapuda kayıtlı bir gayrimenkulün veya payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla mülk edinilmesi kural olarak mümkün değildir. Ancak, tapu kaydından taşınmazın mülk sahibinin kim olduğu anlaşılamıyorsa veya 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilen bir kimseye ait ise, taşınmazın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkündür. Bu hükmün uygulanabilmesi için gayrimenkulün sahibinin kim olduğunun bilinmesini sağlayacak, kimliğin belirlenmesine yarayacak bilgi ve belgelerin tapu sicilinden (kütüğünden) çıkarılmasının imkansız olması gerekir ( Yargıtay HGK’nun 10.04.1991 tarih 1991/8-51 Esas, 194 Karar ve 15.04.2011 tarih 2011/8-111 Esas, 2011/180 Karar).

Tapu kütüğünden sahibi anlaşılamayan veya sahibi hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilen gayrimenkulü, nizasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi,

gayrimenkulün kendi adına tescilini sağlamak üzere tapu iptal ve tescil davası açabilir. Yani, malik sıfatıyla zilyet için zilyetliğin başladığı tarihten itibaren 20 yıllık bir kazandırıcı zamanaşımı süresi söz konusudur.

Gayrimenkulün sahibinin anlaşılamaması şu hallerde mümkündür (Yargıtay 8. HD - Karar: 2016/6183) :

Gerekli her türlü dikkat ve özen gösterilerek tapu kütüğü incelenmesine rağmen mülkiyet hakkı sahibi anlaşılamıyorsa, o gayrimenkulün sahibin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir.
Tapu kütüğünde malik kısmının boş olması, silinmesi ve yeniden yazılmaması halinde, taşınmazın sahibinin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir.

Taşınmazın soyut ve nam-ı mevhum adına (mevcut olmayan hayali kişi) yazılması, malik olarak kayıtlı kişinin hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması halinde, malikin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir.
Malik adının belirsiz, yetersiz ve soyut gösterilmesi halinde malikin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir.

“Tapu kütüğünden kim olduğu anlaşılamayan malik” kavramını gayrimenkul ile ilgili bazı fiili ve hukuki sorunlarla karıştırmamak gerekir. Örneğin; tanınmayan, hatırlanmayan, adresi tespit edilemeyen, kendilerine tebligat yapılamayan, mirasçıları belirlenemeyen, uzun yıllar önce ölmüş ya da taşınmış bir kişinin mülkiyet hakkı devam eder. Bu kişiye ait taşınmazın mülkiyeti, kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yolu ile elde edilemez. Çünkü, bu hallerde taşınmazın sahibi bellidir, “tapu kütüğünden kim olduğu anlaşılamayan malik” kavramı söz konusu değildir.

Aile Konutu Şerhi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Eşlerden biri diğerinin “açık rızasını” almadan aile konutu olan taşınmazı üçüncü kişilere devredemez veya taşınmaz üzerinde üçüncü kişi yararına ipotek vb. gibi sınırlı ayni haklar tesis edemez (MK md.194/1), (HGK-2015/1201 karar).

Medeni Kanun’un aile konutu nedeniyle sağladığı korumadan eksiksiz yararlanabilmek için gayrimenkulün sahibi olmayan eş, tapu müdürlüğüne başvurarak tapu kütüğüne “aile konutu şerhi” verilmesini talep etmelidir. Aile konutu şerhi bulunan taşınmaz üzerinde eşin açık rızası alınmadan yapılan devir işlemi tapu iptal ve tescil davası yoluyla geçersiz hale

getirilir.

Tapu kütüğünde aile konutu şerhi konulmamış olması halinde; tapudaki devir işleminin tarafı olan iyiniyetli üçüncü kişinin hakkı korunur (MK md.1023). Yargısal kararlar, bu halde üçüncü iyiniyetli kişinin taşınmaz iktisabının korunacağı yönündedir (HGK - K. 2013/579; K. 2015/528 ). Üzerinde aile konutu şerhi olmayan taşınmaz devralan, aile konutu olduğunu bilmeyen ya da bilemeyecek durumda olan üçüncü kişinin tapuya güven ilkesinden yararlanması asıldır. Ancak, tapuda aile konut şerhi olmasa bile, bunu bilebilecek durumda olan veya bilen kişinin iyiniyetinin bulunduğunun kabul edilmesi mümkün değildir. Örneğin, bankalar kredi verirken yaptıkları araştırmalarda taşınmazın ne şekilde kullanıldığını raporlamak durumundadır. Taşınmazın mesken olarak kullanıldığı hallerde bankanın iyiniyet savunması dinlenmez. Diğer eşin açık rızası alınmadan ödenen kredi nedeniyle taşınmaza konulan ipotek kaldırılır.

Ecrimisil Davaları

Ecrimisil, taşınmaz malı kullanma konusunda hak sahibi olan kişinin rızası veya herhangi bir hukuka uygunluk sebebi olmaksızın hakka konu taşınmazın üçüncü bir kişi tarafından kullanılması karşılığında talep edilebilen haksız işgal tazminatı olarak tanımlanabilir.

Özel hukuk mevzuatında ecrimisile ilişkin bir düzenleme bulunmamakta olup bu kavram Yargıtay içtihatları çerçevesinde şekillenmektedir. Yargıtay, yıllar içinde vermiş olduğu İçtihadı Birleştirme Kararlarında ecrimisil kavramına, hukuki niteliğine, hangi hükümler çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğine dair çeşitli ve aynı zamanda çelişkili değerlendirmelerde bulunmuştur. Ancak, Yargıtay istikrar kazanan kararlarında, ecrimisilin hukuki niteliğinin haksız fiil kaynaklı tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olduğu ve ecrimisil taleplerinin de kötü niyetli haksız zilyedin iade yükümlülüğü çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiği yönünde çeşitli kararlar vermektedir.

Ecrimisil Talep Edebilme Şartları Nelerdir?

Yargıtay, ecrimisilin talep edilebilmesi için iki şartın gerçekleşmesi gerektiğini ifade etmektedir. Bunlardan ilki, hak sahibinin zilyetliğinde olan taşınmaz üzerinde haksız işgali gerçekleştiren kişinin kötü niyetli olması; ikincisi ise haksız işgal sonucu hak sahibinin zarara uğramış olmasıdır.

Haksız işgalden bahsedebilmek için eylemin hak sahibinin rızası olmaksızın veya başka herhangi bir hukuka uygunluk hali bulunmaksızın gerçekleştirilmesi gerekir. Hak sahibinin rızası baştan itibaren bulunmuyor olabileceği gibi başta gösterilen rızanın geri alınması veya gösterilen rızanın sınırlarının aşılmış olması da söz konusu olabilir.

Haksız işgali gerçekleştiren kişinin kötü niyetli olmasından anlaşılması gereken ise kişinin zilyetliğin kendisinde bulunmasının haksız olduğunu bilmesi veya bilebilecek durumda olmasıdır. Haksız işgali gerçekleştiren kötü niyetli zilyet daha sonradan iyi niyetli zilyet sıfatına sahip olabileceği gibi iyi niyetli zilyedin daha sonradan kötü niyetli zilyet sıfatına sahip olarak haksız işgale sebebiyet vermesi de söz konusu olabilir.

Ecrimisil Davasında Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?

Ecrimisilin hukuki niteliğine ilişkin olarak doktrinde tartışmalar bulunsa da Yargıtay’ın 1950 yılında vermiş olduğu İçtihadı Birleştirme Kararında ecrimisilin hukuki niteliğinin haksız fiilden kaynaklı tazminat olduğu belirlemesi yapılmıştır. Her ne kadar haksız fiilden kaynaklı tazminat taleplerine uygulanacak zamanaşımı sürelerine ilişkin olarak Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıksı düzenleme bulunsa da Yargıtay’ın 25.05.1938 T. 1938/29 E. 1938/10 K. Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında hükmettiği 5 yıllık zamanaşımı süresi ecrimisil davası bakımından uygulanmaya devam etmektedir.

Yargıtay istikrar arz eden kararlarında 5 yıllık zamanaşımı süresinin ecrimisil davasının açıldığı tarihten geriye doğru hesaplama yapılarak uygulanması gerektiğini ifade etmektedir. Bu sebeple zarar görenin haksız işgali ve haksız işgali gerçekleştiren kötü niyetlizilyediöğrendiğitarihdikkatealınmamakta,yalnızca ecrimisildavasınınaçıldığı tarihten geriye doğru 5 yıllık süre içerisinde gerçekleştirilen haksız işgale ilişkin ecrimisile hükmedilebilmektedir.

Ecrimisil Davası Açılmadan Önce Karşı Tarafa İhtarname Gönderilmesi Zorunlu Mudur?

Ecrimisil talepleri bakımından önem arz eden durumlardan biri de haksız işgalin üzerinde gerçekleştirildiği taşınmazın birlikte mülkiyete konu olması halidir. Birlikte mülkiyete konu taşınmaz üzerinde ortaklığın dışında bulunan kişiler tarafından gerçekleştirilen haksız işgal sebebiyle üçüncü kişilere karşı ileri sürülecek olan ecrimisil talepleri bakımından yukarıda ifade etmiş olduğumuz şartlardan farklı bir şart aranmamaktadır. Ancak birlikte mülkiyete konu şey üzerinde gerçekleştirilen haksız işgal sebebiyle ortakların birbirlerine karşı ileri sürecekleri ecrimisil talepleri bakımından “intifadan men” şartı aranacaktır.

İntifadan men, haksız işgal sebebiyle ortaklık mülkiyetinde bulunan taşınmazdan payı oranında yararlanamayan paydaşın, taşınmazdan yararlanma isteğini haksız işgali gerçekleştiren ortak/ortaklara bildirmesi olarak tanımlanabilir.

İntifadan men herhangi bir geçerlilik veya ispat şartına tabi olmayıp dava aşamasında her türlü delille ispatlanabilir. Dolayısıyla intifadan men’in yazılı olması veya noter aracılığıyla bildirimde bulunulması (ihtarname keşide etme) zorunluluğu yoktur. Ancak işlem güvenliğini sağlamak ve dava aşamasında ispata ilişkin güçlüklerle karşılaşmamak adına noter aracılığıyla bildirimde bulunulması faydalı olabilecektir.

Aşağıda da kısaca özetlediğimiz bazı istisnai hallerde ise haksız işgalin üzerinde gerçekleştirildiği taşınmaz birlikte mülkiyete konu olsa dahi ecrimisil taleplerinin ileri sürülebilmesi bakımından intifadan men koşulu aranmamaktadır.

Ecrimisil Talebinde İntifadan Men Koşulunun İstisnaları Nelerdir?

· Ortaklık Konusu ecrimisil istenen malın (bağ, bahçe gibi ) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi ) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması
· Ortaklık konusu malın kamu malı olması · Paydaşlar arasında ortaklık konusu mala ilişkin kullanım anlaşması bulunması · Daha önce aynı ortaklık konusu mala ilişkin olarak diğer paydaş/paydaşlar aleyhine haksız elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılması

Ecrimisil Bedeli Nasıl Tespit Edilir?

Ecrimsil davasında, ecrimisil bedelinin nasıl tespit edileceği hususu da Yargıtay içtihatları çerçevesinde şekillenmiştir. Yargıtay ilgili kararlarında, ecrimisil bedelinin hesaplanması sonucunda en az kira gelirine hükmedileceğini ancak kira geliri haricinde haksız işgal sonucu meydana gelen eskime şeklindeki zararın, hor kullanmadan dolayı ortaya çıkan zararın ve hak sahibinin normal şartlarda elde etmesi muhakkak iken yoksun kaldığı kazancın da dikkate alınabileceğini ifade etmiştir.

Yargıtay içtihatlarına göre ecrimisil bedelinin kira geliri üzerinden hesaplanmasında haksız işgal edilen taşınmazın büyüklüğü, niteliği, çevre özellikleri ve emsal kira ücretleri dikkate alınmalıdır. Ayrıca haksız işgalin birden fazla yıl içerisinde

gerçekleştirilmiş olduğu hallerde söz konusu kira geliri dönemsel olarak hesaplanmalı, ilk dönem için saptanan kira gelirine ilerleyen dönemler için TÜFE artış oranı yansıtılmalıdır.

Ecrimisil Davasında Görevli Mahkeme Neresidir?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu md.2/1’e göre “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.” Malvarlığı haklarına ilişkin olan ecrimisil davasında göreve ilişkin aksine bir düzenleme bulunmadığından asliye hukuk mahkemeleri görevli olacaktır. Ancak özel kanunlardaki ecrimisil taleplerine ilişkin istisnalar saklıdır.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

İzale-i şuyu davası bir diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davası, taşınır veya taşınmaz üzerinde birlikte mülkiyet çeşitlerinden olan paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyetin mevcut olması durumunda ortaklar arasında paydaşlığa son verilmesi ile kişisel mülkiyet tesis edilmesini sağlamaya yönelik dava türüdür.

Mirasın açılması ile mirasçılar derhal ve kanun gereği miras ortaklığının üyesi olmak suretiyle mirasçılık sıfatı ve miras hakkı kazanmaktadır. Miras ortaklığı, mirasın paylaştırılmasının sona erdiği ana kadar devam etmektedir.

Tereke üzerinde hak sahibi bulunan birden fazla mirasçının bulunması durumunda kural olarak mirasçılar, tereke üzerinde elbirliği mülkiyet hükümleri uyarınca hak sahibi olmaktadır. Ne var ki TMK m. 644 hükmü bu kural bakımından istisna öngörmektedir. Söz konusu hükme göre, mirasçılardan her biri tereke üzerindeki elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir. Bu takdirde, mirasçılar tarafından süresi içinde elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürebilir. Aksi halde veya paylaşma davası açılmadıkça sulh hâkimielbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verir.

Kısacası, birden fazla mirasçının bulunması halinde kanun gereği doğan ve paylaşmanın sona ermesine kadar devam eden miras ortaklığı süresince miras üzerinde kişisel mülkiyet hakkı yoktur.

Paydaş malik bulunan mirasçıların miras konusu mallar bakımından paylaşma hususunda anlaşma sağlayamaması halindeizale-i şuyu davası (ortaklığın giderilmesi davası) açılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-İ Şuyu) Ne Demektir?

Ortaklığın giderilmesi davası nedir incelendiğinde esasen bu dava Türk Medeni Kanunu’nda yer almaz. Uygulama ile geliştirilmiş bir dava türüdür. Kanuni dayanağını TMK m. 698 hükmü ile paydaşlardan her birine tanınan malın paylaştırılmasını isteme yetkisinden almaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu) aşamaları şu şekildedir:

1. Noter veya sulh hukuk mahkemesinden mirasçılık belgesi veraset ilamı alınır.

Miras malları tespit edilir. Tespit yapılamıyor ise terekenin tespiti davası açılır.
Mirasçıların kendi arasında anlaşması halinde miras taksim sözleşmesi akdetmek suretiyle paylaşım gerçekleştirilir.
Mirasçılar kendi aralarında anlaşamıyor ise ortaklığın giderilmesi davası ile yargısal paylaşım yoluna gidilir.
Aynen taksim mümkün ise mallar, mirasçılar arasında aynen paylaştırılır.
Aksi takdirde ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir.
Satış sonrasında elde edilen tutar tüm mirasçılar arasında paylaştırılır.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasına Kimler Katılabilir?

Medeni yargılama hukuku “iki taraf sistemi” üzerine kurulmuştur. Söz konusu taraflar, izale-i şuyu dava dilekçesini sunmak suretiyle davayı açan ‘davacı’ ve dava konusu husumetin yöneltildiği ‘davalı’ olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak bu durum, hukuk davalarının iki kişi arasında geçtiği anlamına gelmemektedir. Her iki tarafta da birden fazla kişinin yer alması mümkün olmaktadır.

İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası “çift yönlü dava” niteliğini taşımaktadır. Bu dava tipinde, her iki taraf da hem davacı hem davalı sıfatı taşımaktadır.

İzale-i şuyu davasında davacı sıfatı taşıma yetkisi kural olarak her bir paydaş malike tanınmaktadır. Paydaş maliklerden yalnız biri bu davayı açabileceği gibi birden fazla paydaş malikin davacı olarak yer alması da mümkündür. Ancak, paydaş malik olmayan bir kimse tarafından bu davanın açılması olanaklı değildir.

İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasında davacı, dava hakkından feragat etse dahi davaya devam edilmektedir. Zira bu dava kendine özgü özellikler içermekte ve tüm taraflar yönünden benzer sonuçlar doğurmaktadır.

Ayrıca mirası paylaşma talebi mirasçının miras ortaklığındaki statüsüne sıkı surette bağlı bulunmaktadır. Bu sebeple bu hakkın diğer mirasçılar dışında bir üçüncü kişiye devri mümkün olmamaktadır. Reddi miras ayrıca değerlendirilir.

Her ne kadar kural davacı sıfatının yalnız paydaş maliklere özgülenmiş olması olsa da, istisnalar bulunmaktadır. 3194 sayılı İmar Kanunu gereği, imar uygulaması yapılmış bir taşınmazın paylaştırılması hususunda paydaşların anlaşmaya varamaması halinde ilgili idare tarafından paydaşlara dava açma yetkisi tanınmaktadır.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında tüm paydaş maliklerin yer alması zorunludur. Bunun gereği olarak tek bir paydaş tarafından açılmış olması halinde davalı tarafta geri kalan tüm paydaşların gösterilmesi, birden fazla paydaş tarafından açılmış olması halindekalan tüm paydaşların davalı olarak gösterilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde davaya devam olunması mümkün değildir.

Davacı tarafta birden fazla malikin bulunması durumunda “ihtiyari dava arkadaşlığı” söz konusu iken davalı tarafta birden fazla malik bulunmakta ise “mecburi dava arkadaşlığı” söz konusu olmaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davasında klasik medeni yargılama hukuku kurallarının aksine yargılama giderleri dava sonunda tüm taraflara mülkiyet hakkı oranlarında paylaştırılmaktadır.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Hangi Durumlarda Açılır?

TMK m. 642 ile mirasçılardan her birine her zaman mirasın paylaşılmasını isteme hakkı tanınmaktadır. Ancak TMK m. 698 gereği bu hakkın kullanımını engelleyen 3 durum bulunmaktadır. İlgili hüküm şu şekildedir:

“Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. (...) Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.”

Bu hükümden anlaşılacağı üzere paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğünün bulunması halinde, paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması halinde, uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulursa izale-i şuyu davası (ortaklığın giderilmesi davası) açılması mümkün olmamaktadır.

Öyleyse mirasın paylaşılmasını isteme hakkının sınırını “ortaklığı devam ettirme yükümlülüğü” oluşturmaktadır. Ortaklığı devam ettirme yükümlülüğünün varlığı halinde paylaşmanın ertelenmesi söz konusu olmaktadır.

İzale-i şuyu engelleme nedeni oluşturan ortaklığı devam ettirme yükümlülüğü üç durumda doğmaktadır:

Kanun Gereği (Bebek Nedeniyle)

TMK m. 643’e göre mirasın açıldığı tarihte, gelecekte mirasçı olması muhtemel bir cenin (bebek) mevcut ise paylaşma onun doğumuna kadar ertelenmektedir.

Nitekim, bebeğin doğumunu beklemeden paylaşmanın gerçekleşmesi halinde bebek sağ olarak doğduğu takdirde yapılan paylaşmanın geçersiz sayılmasını ve tekrar paylaşma yapılmasını talep hakkına sahip olmaktadır.

Hâkim Kararıyla (Terekenin Değerinin Düşmesi Nedeniyle)

TMK m. 642’ye göre derhal yapılacak bir paylaşma, paylaşım konusu malın değerini önemli ölçüde azaltacak ise mirasçılardan birinin istemi üzerine paylaşımın ertelenmesine karar verilmesi mümkün olmaktadır.

Bu hüküm gereği hâkim, tereke malının tamamının paylaşımının ertelenmesine karar verebileceği gibi bazı malların paylaşımının ertelenmesine de karar verebilmektedir. Bu durumda paylaşımı ertelenen mallar üzerinde miras ortaklığının devam etmesi sonucu doğmaktadır.

Sözleşme (Uzatılmış Miras Ortaklığı Sözleşmesi)

Mirasçılar tarafından sözleşme serbestisi ilkesi gereği yapılacak TBK m. 19 anlamında bir sözleşme ile paylaşmayı erteleme hususunda anlaşılması mümkündür. Bu hususta yapılacak sözleşmenin, paylaşmanın sona ermesine kadar akdedilmesi mümkündür.

Ancak bu hususta yapılacak bir sözleşme ile paylaşmayı isteme hakkının en fazla 10 yıl ertelenmesine imkân tanınmaktadır. Öyleyse, 10 yılı aşacak şekilde devam ettirme yükümlülüğünü öngören sözleşmeler aşan kısım için "kısmi dikey hükümsüzlük” ilkesi gereği geçersiz olmaktadır.

Öğretide yer alan görüşe göre, açık bir sözleşme olmaksızın uzun yıllar paylaşım talep etmeyerek fiili olarak ortaklığı devam ettirme miras ortaklarının paylaşmayı ertelemeye yönelik bir örtülü sözleşme yaptıkları anlamına gelmemektedir.

Bu hususta İsviçre Federal Mahkemesi içtihat yoluyla birtakım kaideler geliştirmiştir. Buna göre;

Uzatılmış miras ortaklığı sözleşmesi şekle bağlı olmaksızın yapılabilmektedir. Ancak, miras ortaklığı başka bir ortaklığa dönüştürülerek devam ettirilmiş ise bu yeni ortaklığın kuruluşu için kanunda öngörülen şekle uyulması gerekmektedir.
Uzatılmış miras ortaklığı sözleşmesi uzun süreler için öngörülmüş ise “aile ortaklığı” sayılabileceğinden buna ilişkin resmi şekil şartı aranması gerekmektedir.

Önceden öngörülmeyen haklı sebeplerin gerçekleşmesi halinde, bu hususun varlığını ispat eden mirasçı, söz konusu sözleşmeyi fesih imkanına sahiptir.

Murisin Ölüme Bağlı İrade Beyanı

Muris, ölüme bağlı bir irade beyanıyla mirasın paylaşılmasını belirli bir süre için erteleyebilmektedir. Ancak tamamen yasaklaması kanuna aykırı olduğu için geçersiz olmaktadır.

Muris paylaşmayı ertelemeye ilişkin tasarrufu bir “yüküm – mükellefiyet (TMK m. 515)” veya “olumsuz bir paylaştırma kuralı (TMK m. 647)” olarak koyabilmektedir.

Bu durumda paylaşma ancak mirasçılar tarafından oybirliği ile anlaşılması halinde gerçekleşmektedir.

İzale-i şuyu davası nasıl engellenir sorusunun cevabı işte bu 4 ihtimalin varlığıdır. Bu hallerin mevcudiyeti hariç olmak üzere tereke konusu malların paylaşımı hususunda mirasçılar arasında anlaşmaya varılamaması halinde her zaman ortaklığın giderilmesi davası mümkündür.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Nasıl Olur?

TMK m. 575 gereği birden fazla mirasçı bulunması halinde, mirasın açılması ile mirasçılar arasında kanun gereği miras ortaklığı doğmaktadır. TMK m. 640 vd. ile düzenlenen miras ortaklığına ilişkin hükümler gereği miras ortaklığına dahil mirasçılar terekeye elbirliği halinde sahip olur. Hiçbir mirasçı, bir diğerinden ayrı olarak kendi yasal miras payı oranında hak elde edemez.

Miras ortaklığının paylaşma ile sona ermesi yolunda paylaşma “anlaşmalı paylaşma” ve “yargısal paylaşma” olarak iki şekilde karşımıza çıkmaktadır. Mirasçılar aralarında anlaşma sağlayamıyorsa yargısal paylaşma söz konusu olmakta ve paylaşma davası açılmaktadır.

Paylaşma söz konusu olduğunda izale-i şuyu davası nedir, anlaşılmaktadır. Bu davada, terekenin tümünün paylaşılması mümkün olduğu gibi kısmen paylaşılması da mümkündür. Ancak terekenin kısmen paylaşılması durumunda miras ortaklığı sona ermemektedir.

Paylaşma davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise HMK m.6 ile hüküm altına alınan “genel yetki kuralı” gereği murisin yerleşim yeri mahkemesidir. Ancak miras konusu mal bir taşınmaz olduğu takdirde HMK m. 12 ile hüküm altına alınan “kesin yetki kuralı” uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Sonucu Ne Olur?

Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu) sonucunda alınan ilamın kesinleşmesi ile miras ortaklığı son bulmaktadır. HMK m. 367/2 hükmü gereği ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu) sonucu verilen kararlar kesinleşmedikçe paylaşma istenememektedir.

İzale-i Şuyu Davasında Satış Sonrası Para Paylaşımı

Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi halinde ihalenin kesinleşmesi ile alıcı adına tescil yapılmaktadır. Satış bedeli ise hak sahibine verilmektedir.

İzale-i Şuyu Satış Masrafları

Satış bedeli hak sahibine ödendiğinde, izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) öncesinde veraset intikal vergisi ödeyen mirasçılar satış sonunda elde edilen bedel üzerinden de katma değer vergisi (KDV) ödemektedir. Tescil ve vergilerin tahsilatı aşamalarından sonra paraların paylaştırılmasına geçilmektedir.

İzale-i Şuyu Davasında Satış Sonrası Para Ne Zaman Ödenir?

Paraların paylaştırılması hususunda genellikle paraların paylaştırılması raporu düzenlemek üzere bir bilirkişi görevlendirilmektedir ve ihale bedelinden hissedarların hissesine düşen miktar ve kesintileri içeren bir tevzi tablosu bilirkişiye teslim edilmektedir. Paraların paylaştırılmasına dair rapor ve tevzi tablosu bilirkişi tarafından tanzim edildikten sonra ilgililere tebliğ edilmektedir.

İzale-i şuyu davası sonucu para ne zaman ödenir diye bakıldığında ise bilirkişi raporunun kesinleşmesi üzerine para banka hesabına yatırılmaktadır. Banka hesabına yatırılan para üzerinden gerekli kesintiler yapıldıktan sonra hak sahiplerine ödenmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Satış Süreci

Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu) sonrasında ilamın infazının nasıl gerçekleşeceği hususu TMK m. 642 hükmü ile düzenlenmektedir. İlgili hüküm şu şekildedir:

“Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh hukuk mahkemesinden isteyebilir.”

Buna göre, ortaklığın giderilmesi davasının kabul edilmesinden sonra tereke konusu mal üzerinde bulunan elbirliği mülkiyette veyapaylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi iki şekilde gerçekleşmektedir:

Aynen Taksim Suretiyle İzale-i Şuyu
Satış Suretiyle İzale-i Şuyu

İzale-i Şuyu Aynen Taksim Suretiyle Nasıl Yapılır?

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında, miras konusu malvarlığı değerinin paylaşılması hususunda ilk yol aynen taksimdir. Aynen taksim suretiyle paylaşma yapılması için taraflardan birinin bunu talep etmesi gerekmektedir. Eğer paydaşlardan biri tarafından aynen taksim yolu cazip bulunuyor ise ilgili tarafından ortaklığın giderilmesi dava dilekçesihazırlanırken bu talebe mutlaka dilekçede yer verilmelidir. Zira, medeni yargılamada hâkim taleple bağlıdır.

TMK m. 669/2 gereği taraflardan biri ortak malın aynen taksim suretiyle paylaştırılması talebinde bulunur ise hâkim, öncelikle aynen taksim şartlarının bulunup bulunmadığını araştırmak zorundadır. Bu incelemede şu hususlara dikkat edilmektedir:

Taşınmazın yüzölçümü, niteliği, tarım arazilerinin niteliği (Örneğin arazilerde beş dönümden küçük bölümlere imkân tanınmamaktadır.)
Pay ve paydaş sayısı
İmar mevzuatına göre mümkün olup olmadığı
Taşınmazın önemli ölçüde değer kaybına uğrayıp uğramadığı
Paydaşların rızası

Söz konusu kriterlerin mevcut olmadığı durumlarda hâkim, aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) talebini reddetmektedir. Bu durumda malın satışı suretiyle paylaştırılmasına karar verilmektedir.

Son olarak, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 7 gereği kat mülkiyeti kurulması mümkün olan bir taşınmaz mal üzerinde ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) için satış yolu kullanılamamaktadır. Dolayısıyla bu husus hâkim tarafından titizlikle araştırılmalı ve aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi prosedürü tercih edilmelidir.

Taşınır Mallarda Aynen Taksim

Taşınır mallarda aynen taksim yapılabilmesi için her paydaşa verilen malın aynı tür olması gerekmektedir. Aksi takdirde, paydaşlara farklı tür taşınır mal verilmesi geçerli olmamaktadır.

Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) kararı sonucunda taşını mal paydaşa teslim edilmemiş ise söz konusu karar kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıl zamanaşımına tabi olmaktadır.

Taşınmaz Mallarda Aynen Taksim

Kural olarak aynen taksim suretiyle paylaştırma sonucunda her bir paydaşa düşen parça değeri birbirine denk olmaktadır. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) sonunda paydaşlara düşen değerler arasında farklılık oluşmaktaysa eksik değerdeki parçaya ivaz (karşılık) eklenmek suretiyle denkleştirme sağlanmaktadır.

Ancak paydaşlar arasında anlaşma sağlanmış veya davacı mirasçı ya da mirasçılar tarafından ortaklığın giderilmesi cevap dilekçesi ile dava kabul edilmiş ise hâkim bu hususla bağlı olmakta ve davayı anlaşma minvalinde sonuca bağlamaktadır.

Taşınmaz mal bakımından aynen taksim kararı kesinleştiği takdirde ilgili paylaş mülkiyeti kazanmaktadır. Dolayısıyla zamanaşımı söz konusu olmamaktadır. Bu sonucun doğumu için sicile tescil önem arz etmemektedir.

Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul Hukuku

İLETİŞİM

BİZE ULAŞIN

BİZİ TAKİP EDİN

Çerez Politikamız