Kamulaştırma Hukuku

KAMULAŞTIRMA NEDİR?

Kamulaştırma (istimlak), devletin (idarenin) kamu yararının gerektiği hallerde, özel mülkiyette bulunan taşınmazın tamamını ya da bir kısmını taşınmaz sahibinin rızası dışında satın almasıdır. Kamulaştırma işlemini yapan idare, bedelini peşin ödemek şartıyla gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait bulunan taşınmaz mallarda hak sahibi olur.

TAPUDA TAŞINMAZ ÜZERİNDE KAMULAŞTIRMA ŞERHİ OLMASI NE ANLAMA GELİR?

İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra, kamulaştırma yapılacak taşınmazın tapu siciline şerh verilmesini tapu müdürlüğüne bildirir. Taşınmazınızda kamulaştırma şerhi bulunması, taşınmazınızın kamulaştırılacağını gösterir.

KAMULAŞTIRMA KARARINI İPTAL ETTİREBİLİR MİYİM?

Kamulaştırma işlemi bir “idari işlem” niteliğindedir. Anayasanın 125. Maddesine göre, idarenin her türlü eylem ve işlemlerine karşı yargı yolu açıktır. Dolayısıyla kamulaştırma işleminin iptali için de yargı yolu açık olup, bu işlemlere karşı dava açılabilmektedir.

İDARE KAMULAŞTIRMA BEDELİNİ NASIL BELİRLER VE BELİRLENEN TUTARI KABUL ETMEK ZORUNDA MIYIM?

İdarenin oluşturduğu kıymet takdir komisyonu kamulaştırılacak taşınmazın niteliklerine göre bir kıymet takdir eder. Yine idare tarafından oluşturulan uzlaşma komisyonu tarafından kamulaştırılacak taşınmazın sahibi davet edilerek kendisine takdir edilen tutardan düşük bir tutar önerilir. Uzlaşma komisyonunun, kıymet takdir komisyonunun belirlediği tutardan fazlasını teklif etmesi mümkün değildir. Taşınmazı kamulaştırılacak kişi bu tutarı kabul etmek zorunda değildir.

İDARE TARAFINDAN ÖNERİLEN TUTAR KABUL EDİLİRSE NE OLUR?

Malik, idare ile anlaşırsa; idare tarafından, anlaşma tutanağının imzalandığı tarihten itibaren 45 gün içerisinde tutanakta belirtilen bedel hazır edilir. Anlaşma tutanağı idare tarafından tapuya bildirildiğinde kamulaştırılan taşınmaz idare adına tescil edilir. Tescil işlemi ile birlikte taşınmaz boşaltılır. Bu işlemden sonra taşınmaz sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu aşamadan sonra malik kamulaştırma işlemine de, kamulaştırma bedeline de itiraz edemez.

2 - KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİL DAVALARI

İDARE PAZARLIK İLE TAŞINMAZ SAHİBİNİ İKNA EDEMEZSE NE YAPAR?

İdare topladığı bilgi ve belgelerle, kıymet takdiri komisyonu aracılığıyla yaptırmış olduğu bedel tespiti tutanağını ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde “kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil” davasını açar. Davayı idare açar. Bu davada taşınmaz maliki tarafından herhangi bir masraf yapılmaz.

“KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİL” DAVASI NE KADAR SÜRER?

Kamulaştırma davaları basit yargılama usulüne tabidir. Ve davalar asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Diğer davalara göre nispeten daha kısa sürmektedir. Ortalama 10 – 12 ay gibi bir süre sonunda yerel mahkeme aşaması sonuçlanmaktadır.

DAVA SÜRECİNDE NELER OLUR?

Açılacak olan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında, taşınmaz sahibi tarafından teklifi reddedilen idarenin talebi, kamulaştırma işlemine konu taşınmazın bedelinin mahkemece tespit edilmesi ve bu bedelin ödenmesi sonucunda, taşınmazın idare adına tescil edilmesi üzerinedir. Yerel mahkemedeki dava süreci sonuçlanana kadar, malik taşınmazını kullanmaya devam eder.

MAHKEMEDE KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ NASIL YAPILIR?

Kamulaştırma davalarında mahkeme tarafından gayrimenkulü değerlemeye yetkin kişilerden oluşan bir bilirkişi heyeti oluşturulur. Hakimin başkanlığında bilirkişi heyeti kamulaştırmaya konu taşınmazda keşif yapar. Bu keşifte hakim ve bilirkişiler taşınmazı, taşınmazın konumunu, durumunu bizzat görür ve incelerler.

KAMULAŞTIRMA BEDELİNİ YÜKSELTMEK İÇİN NE YAPILMALIDIR?

Mahkeme aşamasında bilirkişiler tarafından yapılan değerlendirilmelerde, emsaller çok önemlidir. Emsal; dava tarihinden önce satışı gerçekleşmiş, özel amaçlı olmayan, dava konusu taşınmaza nitelik olarak benzeyen ve yakın konumda bulunan satış sözleşmeleridir. Emsal, özellikle arsaların kamulaştırılmasındaki bedel tespitinde anahtar rol oynar. Ödeyeceği tutarı yükseltmek istemeyen davacı mahkemeye idarece çeşitli emsaller sunulur, bu emsaller genellikle düşük değerlidir. Davalı olan taşınmaz sahibinin de iyi bir emsal çalışması yapması ve aktif bir şekilde sürece dahil olması, bilirkişiler ve mahkemenin hakkaniyetli bir neticeye ulaşmasında etkili olacaktır.

YEREL MAHKEMEDE ÇIKAN KARARA İTİRAZ EDİLİR Mİ?

Kamulaştırma Kanunu kapsamında düzenlenen esaslara göre, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası kapsamında mahkemenin taşınmazın idare adına tescil edilmesine yönelik verdiği kararlar kesin olup; bu karara itiraz mümkün değildir. Ancak, kamulaştırma bedeline yönelik itirazlar istinaf ve temyiz kanun yoluna götürülebilir.

KAMULAŞTIRMA BEDELİ NASIL VE NE ZAMAN TAHSİL EDİLİR?

Mahkemece tespitedilenbubedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir. Yerel Mahkeme aşaması bittiğinde mahkemece belirlenen tutar kamulaştırma bedeli olarak peşin ve nakit olarak, idare tarafından hak sahibi adına bankaya yatırılır.

KAMULAŞTIRILAN TAŞINMAZ NE ZAMAN BOŞALTILIR?

Yerel Mahkemede taşınmaz idare adına tescil edildikten sonra kamulaştırma yapan idare taşınmazı teslim alabilir.

KAMULAŞTIRILAN TAŞINMAZIMI HANGİ DURUMLARDA VE NASIL GERİ ALABİLİRİM?

Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içerisinde, kamulaştırmayı yapan idarece kamulaştırılan taşınmazda hiçbir işlem yapılmaz ise, yani taşınmaz olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi ya da mirasçıları kamulaştırılan taşınmaz için ödenen bedeli aldıkları tarihten itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte ödeyerek geri alabilir. Taşınmazı geri alınabilmek için 5 yıllık sürenin dolmasından itibaren 1 yıl içerisinde gerekli işlemlerin yapılması gerekmektedir.

Yaşadığınız ve yaşayacağınız her türlü hukuki süreçte; alanında uzman, eğitimli, donanımlı ve bu işler için yetişmiş olan bir avukattan destek almak, bu süreci geçirecek kişilerin her zaman yararına olacaktır.

Kamulaştırmasız El Atma

Kamulaştırmasız el atma davası, idarenin, özel mülkiyete konu bir taşınmaza, kamulaştırma usullerine aykırı bir şekilde “fiilen” veya “hukuki” bir işlemle bedelsiz olarak mülkiyet hakkını sınırlayarak el koyması sonucu açılan davaya denir. İdare, normal bir kamulaştırma işleminde kanunda belirtilen hukuki prosedürleri uygulayıp mülkiyet hakkı sahibine kamulaştırılan yerin bedelini peşin veya taksit ile ödeyerek kamulaştırma yapmaktadır. Kamulaştırmasız el atmada ise, idare mülkiyet hakkı sahibine hiçbir bedel ödemeden mülkiyet hakkını eylem veya işlemleriyle kendine geçirmektedir. Kamulaştırmasız el atma davası; uygulamada idare tarafından iki farklı şekilde yapılmaktadır:

Fiili el atma

Hukuki el atma

Kamulaştırmasız el atma davası; idarenin kamu yararını gözettiğini ileri sürerek kamu adına taşınmazın rızası dışında ve kamulaştırma işlemi olmaksızın taşınmaz üzerinde kullanım yapmasıdır. İdare tarafından, kamulaştırmasız el atma yoluyla mülkiyet hakkına müdahale ettiğinde, mülkiyet hakkı sahibinin müdahaleden kaynaklanan her türlü zararını karşılamak zorundadır.

Fiili El Atma Nedir?

İdarenin özel mülkiyete konu taşınmazı (arsa, tarla gibi), kamulaştırma usullerine riayet etmeden, ‘‘kısmen veya tamamen’’, fiili olarak kamu yararına hizmet etmek amacıyla taşınmaz malikine ‘‘ödeme yapmadan’’zilyetliğine geçirerek taşınmaza el koymasıdır.

Kamu idaresinin Fiili El Atma Eylemini bir örnekle inceleyecek olursak; ‘‘... İl Özel İdaresi görev ve yetki alanındaki köy yollarının yapımı ve imarı için, civar köylerin bağlantı yolu üzerindeki özel mülkiyete tabi bir tarlanın bir bölümünü, kamulaştırma kurallarınariayetetmedenve tarlasahibinekamulaştırmabedeliniödemeden,hukuka aykırı olarak, kamu yararı gerekçesiyle uhdesine alması, eylemi gibi’’ Bu örnekte dikkat edilmesi gereken nokta; taşınmazın ( idare tarafından fiili el atmaya konu tarlanın ) tapu kaydında taşınmaz maliki ile ilgili herhangi bir değişikliğe gidilmediği ve fiili el

atmaya konu tarlanın mülkiyetinin idarede değil, fiili el atmaya konu tarla sahibinde olduğudur.) Sadece taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı, idare tarafından hukuka aykırı olarak kısmen veya tamamen kısıtlanmaktadır. Kamulaştırma usulleri yerine getirilmeden mülkiyet hakkı sınırlanan vatandaşların, idare tarafından hukuka aykırı olarak 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun Geçici 6. maddesi uyarınca “kamulaştırmasız el atma” ya maruz kaldıkları durumlar görülmektedir.

Hukuki El Atma Nedir?

İdarenin kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyete konu taşınmaz hakkında imar planında farklılık yapılması suretiyle taşınmaz malikinin kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerinin hukuki olarak engellenmesidir.

Kamu idaresinin imar düzenlemelerinden dolayı mülkiyet hakkının kısıtlanması durumuna imar kısıtlılığı denmektedir. İmar kısıtlılığı, özel mülkiyete tabi taşınmazlarda imar planı dolayısıyla malikin mülkiyet hakkından doğan hak ve yetkilerini dilediği gibi kullanma imkânını ortadan kaldıran bir durumdur. Yargıtay kararlarında da bu durum; “Uzun yıllar programa alınmayan imar planının fiilen hayata geçirilmemesi nedeniyle kamulaştırma ya da takas cihetine gitmeyen davalı İdarece pasif ve suskun kalınmak ve işlem tesis edilmemek suretiyle taşınmazamüdahale edildiği açıktır.” şeklinde belirtilmiştir.

Kamulaştırmasız El Atma Halinde Yapılması Gerekenler Nelerdir?

Kamulaştırmasız el atma ile mülkiyet hakkı ihlal edilen malikin idareye karşı sahip olduğu hukuki imkanlar mevcuttur. Kamulaştırmasız El Atmaya konu taşınmaz maliki;

Adli yargıda el atmanın önlenmesi,
Kamulaştırmasız el atma ve
Ecrimisil davaları ile
İdari yargıda tam yargı davası açma hakkına sahiptir.

Ayrıca mülkiyet hakkının kısıtlanması idarenin yaptığı imar planlarından kaynaklanıyorsa, malik idari yargıda imar planının iptali davası da açabilir.

Kamulaştırmasız el atma halinde kamu kurumu, Kamulaştırma Kanununa uygun hareket etmeden, bireyin taşınmazını elinden almış olması sebebiyle kanunsuz bir harekette bulunmuş durumundadır. Bu bakımdan açılan davalar, mülkiyete tecavüzün önlenmesi veya haksız fiil neticesinde meydana gelen zararın tazmini davasıdır (YİBGK-K.1959/15).

Fiili veya hukuki el atılan taşınmazın bedelinin idareden tahsil edilebilmesi için, taşınmazın tapuya kayıtlı olması ve bedel/tazminat davasının tapu sahibi tarafından açılması gerekmektedir. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 2/1//b bendinde, “İdari eylem ve işlemlerden dolayı kişisel hakları doğrudan muhtel olanlar tarafından açılan tam yargı davalarının idari yargıda görüleceği hükme bağlanmıştır. Buna göre, özel kanunlarda adli yargının görevli olduğu belirtilmedikçe, idari işlem ve eylemlerden kaynaklanan tazminat davalarının görüm ve çözümü idari yargının görev alanına girmektedir.

Kamulaştırmasız El Atma Halinde Kimler Dava Açabilir?

Kamulaştırmasız el atma davasında davacı, taşınmaza haksız olarak el atılan tapu sahibidir. Eğer tapu sahibi malik vefat etmiş ise mirasçılar da bu davayı açabilir.

Kamulaştırmasız El Atma Davası Kime Karşı Açılır?

Kamulaştırmasız el atma davası, taşınmaza hukuka aykırı şekilde el atan kamu kurumuna karşı açılmaktadır.

Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Fiili el atmada yetkili mahkeme gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Adli ve idari yargıda açılmasına göre görevli mahkeme, asliye hukuk mahkemesi ile idare mahkemesidir.

Kural olarak hiçbir zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi olmayan kamulaştırmasız el atma davasında görevli ve yetkili mahkeme, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemeleridir.

Her iki haksız el atma türü için de mülkiyet hakkının ihlalinden bahsedileceğinden, kamulaştırmasız el atma davalarında zamanaşımı süresi söz konusu değildir. Yani, kamulaştırma işlemi yapılmaksızın mülküne el konulan kimseler, her zaman dava açma hakkına sahiptirler.

Kamulaştırma Hukuku

Kamulaştırma Hukuku

İLETİŞİM

BİZE ULAŞIN

BİZİ TAKİP EDİN

Çerez Politikamız